韦猛委员：

　　您在市人大十九届一次会议上提出的《关于加强老旧小区物业管理的建议》（第2号建议）收悉，市住房和城乡建设局现答复如下：

　　为进一步加强我市老旧小区物业管理工作，改善居民居住环境，提升物业管理水平，经认真分析和梳理，情况综述如下：

　　一、当前老旧小区楼房现状与问题

　　（一）建筑质量差，安全隐患大。一是屋面漏雨：我市城区老旧小区楼房2011年——2013年开展“暖房子”工程，对市区308栋老旧住宅楼加装外墙保温隔热层同时，对屋面进行整体防水施工。（其中2011年改造140栋，2012年改造128栋，2013年改造40栋。)二是外墙砖脱落严重：“暖房子”工程一楼外墙保温隔热层外粘贴外墙砖，2——6楼喷涂真石漆。因“暖房子”工程质保期已过，建议由居民自费维修外墙砖脱落。三是乱搭乱建多：目前我市城区过两次大规模的创城和拆违行动，锦华街道现有5个老旧小区存在私搭乱建10处；长虹街道现有68个老旧小区存在私搭乱建现象，包括楼顶建彩钢房，改变主体结构，阳台开窗开门等；临江街道现存违建186处。接下来，各街道办事处将配合规划和城管部门对私搭乱建进行鉴定和拆除工作，将多方位、多角度对小区居民宣传“私搭乱建是一种违法行为”，取得居民的理解和支持。

　　（二）基础设施差，功能不配套。一是排污管网堵塞严重：

　　临江街道辖区有预制水泥管结构下水的老旧小区14处，老旧小区改造完成2处，今年改造项目3处。有物业的小区，物业负责清掏，管网断裂的启用物业维修基金解决。锦华街道辖区老旧小区暂未涉及排污管网堵塞的问题。长虹街道老旧小区改造后排污管网堵塞现象缓解，但是没纳入改造名单的2000年以后建成的有10个小区排污管网发生堵塞问题时，街道组织疏通。二是消防设施损坏缺失严重，火灾隐患突出：我市改造老旧小区工程将增设消防器材箱。三是供热管网腐蚀老化严重：我市改造老旧小区主要改造内容为供水工程、排水工程、供热工程、燃气工程、电气工程、景观工程、建筑公共区域修缮工程。

　　（三）人居环境差，脏乱现象突出。一是车辆乱停乱放：锦华街道现有老旧小区31个，10个老旧小区存在车辆乱停乱放问题；长虹街道8个物业收费标准低的老旧小区车辆乱停乱放；临江街道15年楼龄以上的小区，建造时考虑不周全，车库和停车位预留有限，车辆多于车位现象存在。下一步，街道将多方位、多角度对小区居民宣传引导居民有序停放车辆，争取居民的理解和支持。同时，指导物业企业在小区通道等公共区域规划停车位；设立车辆电子识别系统，限制非本小区车辆停放。二是废旧杂物乱堆乱放：锦华街道现有老旧小区31个，8个老旧小区存在乱堆乱放4处。临江街道老旧小区一般户型小，东西多，居民习惯于将不常用物品放在楼道或绿地。长虹街道老旧小区都存在乱堆乱放现象，特别是楼道里乱堆乱放影响卫生并存在极大的消防安全隐患。下一步，街道对老旧小区居民做好宣传引导，组织相关执法部门，清理整顿小区乱堆乱放行为。三是油烟噪音扰民：临江街道海石路和嫩江街的商业以烧烤为主，由行业主管部门负责油烟检测和整治工作，街道目前受理油烟噪音扰民投诉较少；长虹街道林业村住宅楼存在油烟噪音扰民，行业主管部门妥善解决；锦华街道老旧小区暂未涉及油烟扰民的问题。四是单体楼普遍绿化少：锦华街道现有老旧小区31个，15个老旧小区存在绿化少；长虹街道24个单体楼院内面积小绿化少；临江街道单体楼以早期单位家属楼为主，楼房建造时没有关于绿化的要求。街道将积极配合园林部门做好单体楼绿化工作，在创卫和物业管理活动中增加美化绿化要求。

　　（四）物管服务差，矛盾纠纷多。临江街道物业纠纷以房屋质量和服务质量为主，老旧小区收费低，服务项目少，居民遇有下水管道堵塞、楼宇灯更换类不在物业服务范围内问题时，容易对物业不满，不缴费，从而恶性循环。锦华街道现有老旧小区31个，1个小区物业服务差，全年共化解物业矛盾纠纷20起；长虹监督有两个老旧小区物业矛盾突出，纠纷多。下一步，街道将督促物业公司做好物业服务，及时化解矛盾纠纷，打造物业服务品牌，发挥红心物业的作用，宣传法规条例，增强法制途径解决纠纷的能力。

　　二、分析原因

　　（一）多方面因素造成老旧楼房管理难。一是历史欠账多：

　　老旧小区居民年龄偏大，弱势群体多，生活习惯不同，固有生活习惯跟不上形势发展，田园与绿化矛盾突出，单位家属楼弃管、新旧规定不完善、服务设施不均衡等问题需逐步化解消除。下一步，街道社区将积极探索切实可行的方式方法加强对老旧小区的服务和管理。二是居住人员杂：临江街道老楼住户年龄大，收入低，对生活设施有需求但不愿意投入。进城农民与城市下岗人员混居，对家居环境要求不高，对物业费有抵触；长虹街道单体楼都是2000年以前单位建的家属楼，近些年产权更迭，居住人员杂。下一步，街道将进一步摸清老旧楼房居住人员类别，针对特俗人群分类管理。三是物业公司小、弱、散：临江街道辖区内现有17家物业公司，国有物业4家，管理的多是10年以上楼龄小区，高层小区物业公司以开发商遗留物业为主，整体看没有形成物业品牌和规模；锦华街道现有老旧小区31个，“小、弱、散”物业公司1个；长虹街道4个小区物业公司服务不能达到业主要求。街道社区将对服务不到位的公司，下达提醒函，提升整体物业水平，实现物业行业优胜劣汰，积极探索引进有一定实力的国有物业公司。四是服务不良物业不撤出：物业聘用还是辞退，由全体业主决议后业主委员会执行，服务不良物业不肯撤出主因是索要服务期间物业费受阻。长虹街道辖区望族小区物业服务不到位，不肯撤出。对服务不到位的物业公司，街道将对其下达提醒函，督促其整改。对拒不整改的物业公司将适时引入新物业公司接管。

　　（二）缺乏持续的经费保障。一是维修经费缺乏：我市2010年末，开始对城区新建楼房收缴物业专项维修资金，用于楼房质保期后公共部位及设备的维修、养护、更新。2010年以前楼房公共部位及设备的维修、养护、更新费用，只能通过居民自筹方式解决。二是物业费标准低收取难：国有物业公司依靠收取低标准物业费，维持运行（多层：0.3元/月/平方米；高层：0.5元/月/平方米；平均收费比例60%）。

　　（三）对老旧楼房物业管理重视不够。一是行业主管部门对老旧小区物业管理仍较乏力：我市已制定物业企业考核细则，完善物业服务质量评价机制，建立“红色物业”诚信台账，设置辖区物业企业红黑榜，把对物业企业的管理考核纳入街道综合考核体系。二是物管主体对物业管理重视不够：依据《吉林省物业管理条例》相关规定，街道社区负责指导和监督物业服务人依法履行职责。对服务不到位的物业企业，街道将对其下达提醒函，督促其整改。待街道社区执法体系完善后，开展物业管理相关执法工作。

　　（四）物业服务管理机制不健全。一是缺乏解决物业矛盾的联动管理机制：我市城区5个街道办事处为加强物业治理工作力量，已建立物业管理领导小组及物业矛盾纠纷台账，确保有专人负责，监督指导辖区内物业管理活动。为进一步拓宽人民调解工作领域，根据《中华人民共和国人民调解法》《吉林省物业管理条例》，结合我市实际，市司法局下发《大安市物业纠纷人民调解工作实施方案》，及时有效化解物业纠纷。二是缺乏有效的市场竞争机制和退出机制：制定物业企业考核细则，完善物业服务质量评价机制，建立“红色物业”诚信台账，设置辖区物业企业红黑榜。物业聘用还是辞退，由全体业主决议后业主委员会执行，

　　对依法作出请退决定仍拒不退出的企业，申请公安部门采取强制退出措施。

　　三、建议

　　（一）创新模式，推进老旧小区物业管理全覆盖。以党建活动阵地建设、党建创优和党建品牌创建活动为基本要素，以广大居民对物业企业优质管理服务期盼为切入点，制定物业企业考核细则，完善物业服务质量评价机制，建立“红色物业”诚信台账，设置辖区物业企业红黑榜，推动物业企业服务，把对物业企业的管理考核纳入街道综合考核体系。

　　（二）有机整合，推进老旧楼房建设新小区化。在老旧小区改造中，我们规划将部分独栋楼房“连单成体”，通过实地调查走访，结合实际情况，依据居民意愿，进行整合。大安市自来水公司2021年组建成立国有物业企业（兴鑫物业公司),现已接管改造后老旧小区85个，依靠收取低标准物业费维持运行（0.3元/月/平方米）。

　　（三）服务为本，实现老旧单体楼物业管理人性化。2022年我市计划改造老旧小区18个，主要改造内容为供水工程、排水工程、供热工程、燃气工程、电气工程、景观工程、建筑公共区域修缮工程。其中，供水管网改造工程包括翻建管网，翻建给水检查，楼道给水管线改造、阀门改造，地沟清掏。污水管网改造工程包括翻建管网、污水检查井，疏通管网，清掏污水检查井。新建及改造单元门、分类垃圾箱、党建宣传栏、健身器材、休闲座椅、景观亭、刷卡门、道闸、围栏、围墙、非机动车充电桩（棚）、自行车棚、停车位划线等。

　　街道社区组织老旧小区居民成立业主委员会，按照居民意愿和小区实际情况，推进居家养老、家政服务、家电维修、家具维修等生活服务，引进生活超市、便民药房、便民诊所等便民服务点，增加防扒网等安防设施，组织小区文体活动、志愿服务活动、安全巡逻等活动。

　　（四）统筹保障，确保物业管理资金筹措多元化。通过老旧小区改造，新建太阳能路灯、监控摄像机、非机动车充电桩，小区楼体单元照明感光声控灯LED灯，楼体单元门禁，防雷接地，通讯入户，大门道闸等设施，完善小区相关配套设施。我市城区2010年以前住宅楼没有物业专项维修资金，如楼房公共部位、公共设施维修，需受益居民分摊维修费用。建议设立物业服务政府奖补资金或政府资金投入，确保国有物业企业正常运行，更好的为老旧小区居民提供优质物业服务。

　　大安市住房和城乡建设局

　　2022年7月13日

　　（此件公开发布）