李欣委员：

　　您在市人大十九届一次会议上提出的《关于加强对物业企业管理的建议》（第6号建议）收悉，市住房和城乡建设局现答复如下：

　　经过多年发展，我市物业服务行业规模不断壮大，对改善人居环境、创建文明城、卫生城起到了积极作用，但由于多方因素，物业管理工作中还存在诸多问题。

　　一、物业管理中存在问题

　　（一）物业收费标准不明确。我市开展物业专项治理工作以前，部分物业企业没有将物业费收费标准进行公示，只是在业主办理入住手续时，签订物业服务合同时约定物业费收取标准。  

　　2021年我市开展物业专项治理工作，至2021年末，我市城区共有住宅小区279个，其中：181个物业服务小区，物业收费标准和服务标准公示牌上墙工作已全部完成；业主自管、社区代管和单位代管小区服务标准公示牌上墙工作全部完成。我市8家国有物业公司物业费标准是多层：0.3元/月/平方米；高层：0.5元/月/平方米。34家私营物业公司物业费标准是多层：0.3—0.5元/月/平方米；高层：0.5—0.8元/月/平方米。

　　（二）物业职责不明晰、服务不到位。小区居民认为物业公司管理项目少，居民提出的物业管理问题得不到物业服务企业的及时解决；一些历史遗留问题和积怨问题统统归集到物业服务企业身上。有的物业企业服务人员素质不高，对相关法律、法规政策掌握、运用不好，没有正确认识自身职责，擅自决定小区管理事项，以及服务管理制度不完善等原因，造成业主与物业公司产生矛盾。

　　按照市物业治理专项工作组要求，全市小区物业管理公示牌上墙工作已完成，物业服务内容、收费标准、包保单位、便民电话等内容全部公示。工作组将每年定期组织各街道、物业企业及相关单位，对我市城区从事物业服务活动的物业服务企业，市区内物业服务企业负责管理的项目监督考核。对监督检查中敷衍塞责、弄虚作假、拒不配合及整改，严重侵害业主合法权益，引发群众投诉或被媒体曝光，造成严重社会不良影响的，纳入物业服务企业诚信“红黑榜”，通过业主决议，更换物业企业。

　　（三）物业费收取难度大。物业费欠缴原因大体分以下3种：

　　（1）开发商方面：部分楼栋由于开发商历史遗留问题没有办理房照，导致部分居民不交物业费。

　　（2）房屋质量方面：墙体掉砖、楼顶漏水、楼体渗水等导致部分居民不交物业费。

　　（3）人为因素：卫生达不达标、损坏楼道灯未及时更换、小区丢东西、小区监控等设施不健全、个人自述家庭生活困难、恶意欠费等原因导致部分居民不交物业费。欠费居民占整体居民比例为30-40%左右，其中公职人员欠费占整体居民比例为10—20%左右，欠费人员类型几乎涵盖各行各业及无业的全体居民。

　　今年6月中旬，全省府院联动2022年第一次联席会议召开。市物业治理专项工作组将全力配合开展府院联动工作，进一步推进物业服务合同纠纷诉源治理工作顺利开展。

　　二、解决办法措施

　　（一）由物业业务管理部门制定标准的物业服务标准。吉林省房地产业协会、吉林市物业管理办公室共同起草的《吉林省普通住宅物业服务标准》将普通住宅物业服务水平分为五级，一级为最高标准，五级标准为最低标准，每一级标准高于且包含相应低一级的标准。业主可依据小区实际情况和小区业主经济实际承受能力，共同选择物业服务标准。

　　（二）由价格主管部门，会同物业主管部门按照价格管理权限，制定大安市保障性住房、住房前期物业服务收费标准。市发展和改革局、市住房和城乡建设局按照吉林省定价目录，于2019年联合下发《关于制定大安市保障性住房物业服务收费标准的通知》大发改价管联[2019]134号；《关于规范大安市市区住房前期物业服务收费有关事项的通知》大发改价管联[2020]164号文件。为规范我市保障性住房、住房前期物业服务收费标准提供合法依据。

　　直面堵点漏点，强力推进物业管理规范化制度化。积极做好《吉林省物业管理条例》宣传和贯彻工作，通过大安市政府门户网站、自来水公司微信公众号和印制纸板书册（500余份）的方式，向社会发布《吉林省物业管理条例》，并对街道、社区及物业企业等相关人员进行细致解读，确保《条例》在大安宣传到位、解读到位、执行到位。严格执行《吉林省物业管理条例》，鼓励指导居民成立业主委员会，对反复指导后仍不能成立业主委员会或业主委员会成立后不能发挥积极作用的，要加快推进临时物业管理委员会进行自治管理，对不具备自管能力的小区，实行社区兜底代管，提供基本保洁、秩序维护等应急物业服务。探索实行周民情恳谈会、月问题协调会、季工作评估会“三会一体”的共治共商机制，充分发挥社区、业主委员会、物业三方的各自优势，有效化解物业企业收费难、居民参与物业治理积极性不高、物业专项维修资金缴纳不足等问题，最大限度畅通居民、物业、业主委员和社区党组织之间的沟通渠道，实现难点、热点问题早发现、早预防、早调解，防止了矛盾激化。积极引导居民通过法律途径解决各项问题。对不缴纳物业费或物业企业不履行物业服务约定等纠纷，法院依法受理，维护物业服务企业和居民权益。

　　大安市住房和城乡建设局

　　2022年06月29日

　　（此件公开发布）