对市政协十六届一次会议第25号委员提案的答复

大住建协字〔2022〕12号

朱成坤委员：

　　您在市政协十六届一次会议上提出的《关于进一步加强物业管理的建议》（第25号提案）收悉，大安市住房和城乡建设局现答复如下：

　　经过多年发展，我市物业服务行业规模不断壮大，对改善人居环境，创建文明城、卫生城起到了积极作用，但由于多方因素，物业管理工作中还存在诸多问题。

　　一、我市物业管理现状

　　我市于2007年成立物业管理办公室，隶属住建局科室，负责大安市行政区域内物业管理活动的监督管理工作，指导街道办事处、乡镇人民政府对物业管理活动进行监督管理、调解物业管理纠纷、建立健全物业服务规范与质量考核体系，实施法律、法规规定的物业管理方面的其他监督管理职责。现有物业服务企业42家，其中国有物业公司8家（5个街道分别成立国有物业公司<锦华物业管理公司、长虹物业管理公司、临江物业管理公司、慧阳物业管理有限公司、安北物业管理公司>、住建局成立2家物业公司<安民物业管理公司、滨湖物业管理公司>、市自来水公司成立1家物业公司<兴鑫物业管理公司>）、私营物业公司34家。城区专业化物业管理小区建筑面积占比：88%。（住宅小区279个，其中：专业化物业管理小区181个、业主自行管理小区95个、社区代行管理小区1个、单位代管小区2个、无物业管理小区已全部消除。）专业化物业管理小区服务公示板和物业费标准已公示上墙。

　　二、我市物业管理中存在的问题及解决办法

　　（一）根据《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发[2017]7号）和《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》（国发[2017]46号）。取消了物业服务公司的物业资质。但物业资质取消后，国家在对物业企业管理上缺乏相关法律法规，使得物业监管部门在实际管理上面临着很多难题。按照《大安市关于开展“基层建设年”提升城市社区治理效能的实施方案》要求，街道党工委加强对物业服务企业的管理和监督，根据日常了解情况，年底对辖区物业服务企业提出评价意见，并记入物业服务信用管理档案。

　　（二）小区基础设施不完善，无法满足居民日常生活需求。自2019年起，按照国家和省《关于城镇老旧小区改造指导意见》，对2000年以前和2000-2005年建成老旧小区进行改造。2019年老旧小区改造50个、楼栋67栋、惠及居民3517户、总建筑面积26.7万平方米。2020年11月30日，基础设施类项目、房屋功能完善类项目竣工验收。2020年老旧小区改造17个、楼栋45栋、惠及居民3672户、总建筑面积27.6万平方米，更换小区排水管线7073延长米、楼宇门287个、楼道灯2208盏，改造小区屋面防水22493平方米，新建化粪池7座，清掏化粪池15座，粉刷楼道内墙体287个，铺装小区内道路43469平方米，安装垃圾分类箱30套。2021年老旧小区改造22个、楼栋26栋、惠及居民1547户，总建筑面积13.1万平方米。21个小区排水管线更换1606延长米，新建化粪池1座，清掏化粪池20座；17个小区沥青混凝土路面铺设19747平方米，6个小区透水砖铺设1628平方米，5个小区供热管线更新改造2225延长米；9个小区屋面防水改造9248平方米；全部22个小区26栋楼更换楼道灯1188盏，楼道内部墙体基层处理132个梯口。2022年老旧小区计划改造18个、楼栋21栋、惠及居民1253户，总建筑面积10.2万平方米，现正在办理施工前期手续。监控设施、垃圾分类箱、健身器材、休闲座椅及电动自行车充电桩安装工作正在进行中，将使老旧小区换新颜。

　　（三）服务和收费不匹配，物业和业主矛盾重重。结合老旧小区改造工程，制发《大安市城镇老旧住宅小区长效管理机制实施方案》，及时调整科学合理的物业服务价格政策，下发《关于制定大安市保障性住房物业服务收费标准的通知》《关于规范大安市市区住房前期物业服务收费有关事项的通知》，明确政府指导价，让物业服务与收费标准相匹配（全市279个住宅小区物业管理公示牌、各行政执法部门和街道社区投诉举报电话公示已全部上墙）。参照延吉市开展府院联动相关工作，破解物业服务纠纷和物业服务收费难题。

　　（四）开发企业遗留问题多，居民有事无处说。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。超过保修期限，应由受益居民自行维修，公共部位可启用物业维修资金维修。严格执行《吉林省物业管理条例》规定，对建设单位及物业服务人未按要求进行查验、移交、备案等程序的，严格进行查处，坚决防止因开发企业遗留问题导致物业服务难现象发生。此外，充分发挥社区、业主委员会、物业三方的各自优势，有效化解居民参与物业治理积极性不高、居民投诉无门等问题，实现难点、热点问题早发现、早预防、早调解，防止了矛盾激化。

　　三、提出的建议

　　（一）出台规范性文件，严格规范街道相应权利。2021年5月，吉林省第十三届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过《吉林省物业管理条例》，明确物业行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会各级部门职责和工作；物业专项维修资金的管理及使用；街道办事处、乡镇人民政府对物业服务企业进行考核。

　　（二）加大行业监管力度，发挥行业主管部门作用。按照《大安市关于开展“基层建设年”提升城市社区治理效能的实施方案》要求，街道党工委加强对物业服务企业的管理和监督，根据日常了解情况，年底对辖区物业服务企业提出评价意见，并记入物业服务信用管理档案。

　　（三）充分发挥街道、社区在物业管理中的作用。

　　一是按照市委2019年8月22日下发的《关于进一步深化街道街区管理“五项权力”的实施方案（试行）》（大办发[2019]19号）的通知要求， 建立“街道吹哨、部门报到”工作机制， 充分发挥街长、网格长、路（巷）长、楼栋长、单元长作用，及时调节居民各种矛盾纠纷，真正做到“小事儿不出社区、大事儿不出街道”。

　　二是开展执法进小区工作。2021年，住建局按照《市委城乡基层治理工作委员会物业治理专项工作组三年工作计划》，全面推动物业小区管理法制化运行，建立物业管理区域行政执法清单，各职能部门按单“领账、销账”，市区279个住宅小区执法公示版已全部上墙。累计拆除小区违建21处；清理僵尸车30余台、小区绿地100余处；纠正占用消防车通道行为150余起。

　　三是积极推动业主委员会、物业服务企业成立党组织，构建党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调机制，实现物业服务质量和社区治理水平双提升，为“红色物业”注入“红色生命力”。截至目前，选定金源小区为首个“红心物业”创建小区；对符合条件的7家物业服务企业建立党组织（碧康红心物业服务党组织、金源小区物业党支部、安居小区物业党支部、水晶城三期物业党支部、恒源佳居“红心物业”党支部、助城新区物业党支部、金岛花园物业党支部）。

　　大安市住房和城乡建设局

　　2022年6月2日

　　（此件公开发布）